De rekensom achter het opsplitsen van kantoorruimte

Kleinere kantoorunits kunnen een bredere huurdersmarkt aanspreken en een hogere huur per vierkante meter realiseren. Daarmee is opsplitsen nog geen betere investering.

Extra capex, verlies aan verhuurbaar oppervlak, beheerintensiteit en mutaties kunnen een belangrijk deel van het voordeel weer wegnemen.

De relevante vraag is daarom niet hoeveel units in een gebouw passen, maar welke unitmix het beste exploitatieresultaat oplevert.

Wie beschikt over een groter kantoorgebouw krijgt vroeg of laat met dezelfde afweging te maken. Wachten op één huurder voor het geheel, of het gebouw aanpassen aan meerdere kleinere gebruikers?

Op papier lijkt het antwoord soms eenvoudig. Kleinere metrages kennen regelmatig een hogere huur per vierkante meter en de potentiële doelgroep wordt groter. Meerdere huurders kunnen bovendien het concentratierisico verminderen.

Maar daarmee worden verschillende economische variabelen door elkaar gehaald.

De exploitatie wordt uiteindelijk niet bepaald door de hoogste nominale huur, maar door de samenhang tussen effectieve huur, netto verhuurbaar oppervlak, bezetting, lease-up, investeringen, mutaties, beheer en risico.

En bij grotere gebouwen hoeft die keuze bovendien niet voor het hele object hetzelfde te zijn. De optimale unitmix kan per verdieping of bouwdeel verschillen.

Precies daar wordt opsplitsen interessant — of juist niet.

De markt vraagt niet overal om dezelfde metrages

De Nederlandse kantorenmarkt wordt steeds sterker gesegmenteerd. NVM Business constateert in het Kantorenmarkt Rapport 2026 dat kwalitatief goede kantoren op goede locaties relatief sterk presteren, terwijl minder courant vastgoed vaker met leegstand kampt. Tegelijkertijd is er volgens NVM specifiek schaarste aan kleinere, hoogwaardige en duurzame kantoorunits op goed bereikbare locaties.[1]

Dat is een relevant signaal voor eigenaren van grotere kantoorobjecten.

Maar het is nadrukkelijk geen algemene instructie om grotere kantoren op te delen.

Een tekort aan kleinere units in de ene deelmarkt zegt weinig over de vraag op een andere locatie. Een gebouw op een kantorenpark, een binnenstedelijke locatie en een regionaal bedrijventerrein bedienen verschillende gebruikersmarkten.

De eerste vraag moet daarom niet zijn:

“Kunnen we deze ruimte opsplitsen?”

maar:

“Welke metrages worden binnen deze markt daadwerkelijk gevraagd?”

Daarmee wordt unitgrootte een onderdeel van de product-marktfit van het gebouw.

Kantoorgebruik verandert — en daarmee ook de ruimtevraag

Die product-marktfit is bovendien niet statisch.

Het Planbureau voor de Leefomgeving concludeerde in zijn onderzoek naar structureel thuiswerken dat de ontwikkeling niet eenvoudig neerkomt op minder kantoorruimte, maar vooral op ander gebruik van kantoren. PBL verwachtte onder meer meer ruimte voor overleg en minder traditionele open werkplekken.[2]

Ook RVO wijst bij hybride werken op het belang van aangepaste kantoorvoorzieningen, waaronder flexibele werkplekken en ontmoetingsruimten.[3]

Recentere gebruikersdata laten dezelfde beweging vanuit een andere hoek zien. In de European Office Occupier Sentiment Survey 2025 van CBRE verwachtte 55% van de onderzochte organisaties de eigen kantoorportefeuille op middellange termijn te verkleinen.

Tegelijkertijd groeit de behoefte aan flexibiliteit: occupiers mikken volgens dat onderzoek op gemiddeld 29% flexibele ruimte in hun portefeuille in 2027, tegenover 21% een jaar eerder.[4]

Dat betekent niet dat iedere huurder klein wil huren.

Het betekent wel dat het langdurig vastleggen van grotere metrages voor steeds meer organisaties een bewuste strategische huisvestingskeuze is geworden. Voor een eigenaar kan dat aanleiding zijn opnieuw te beoordelen of het aangeboden vastgoedproduct nog aansluit op de feitelijke vraag.

Een hogere huur per vierkante meter is nog geen hoger rendement

Stel dat een gebouw van 800 m² als geheel voor € 140 per m² per jaar kan worden verhuurd, terwijl kleinere units € 175 per m² kunnen realiseren.

Dan is de verleiding groot om het verschil direct als optimalisatiepotentieel te zien.

Maar € 175 is niet vergelijkbaar met € 140 zolang niet duidelijk is waarover die huur wordt verdiend en wat ervoor nodig is om hem te realiseren.

Opsplitsing kan bijvoorbeeld betekenen dat verhuurbaar oppervlak verloren gaat aan:

• verkeersruimte;
• gemeenschappelijke entrees;
• pantry’s en sanitair;
• technische voorzieningen;
• brandcompartimentering;
• installaties en metering.

Daarbovenop kunnen hogere kosten ontstaan voor:

• verbouwing en inrichting;
• mutaties;
• commerciële verhuur;
• beheer;
• schoonmaak en algemene ruimten;
• energie en niet-doorbelastbare servicekosten;
• contractadministratie.

De vergelijking tussen twee huurprijzen zegt daarom nauwelijks iets zonder de rest van de exploitatie mee te nemen.

Een eigenaar verhuurt uiteindelijk geen prijs per vierkante meter. Hij exploiteert een asset.

Eén grote huurder heeft een ander leegstandsprofiel

Bij analyses van dit soort scenario’s wordt soms gewerkt met een gemiddelde bezettingsgraad. Dat kan nuttig zijn bij een portefeuille of een multi-tenantgebouw, maar bij één huurder voor het gehele object verhult het juist het belangrijkste risico.

Wanneer één huurder alle 800 m² afneemt, is het gebouw:

100% bezet.

Het risico zit elders.

Voorafgaand aan de verhuur kan het gebouw langdurig op 0% staan. Zodra de huurder vertrekt, valt de bezetting in het uiterste geval opnieuw van 100% naar 0%.

Bij vier kleinere, vergelijkbare units kan de lease-up daarentegen verlopen als:

0% → 25% → 50% → 75% → 100%.

En wanneer na volledige verhuur één huurder vertrekt, resteert ongeveer 75% bezetting.

Dit zijn fundamenteel verschillende risicoprofielen.

Daarom moeten minimaal twee analyses uit elkaar worden gehouden:

Gestabiliseerde exploitatie

Wat presteert het object wanneer het gekozen verhuurconcept volledig is ingevuld?

Lease-up- en expiratierisico

Hoe snel wordt die situatie bereikt en wat gebeurt er wanneer een huurder vertrekt?

Een gebouw kan in gestabiliseerde toestand met één huurder uitstekend presteren en tegelijkertijd een groter concentratie- en wederverhuurrisico hebben.

Opsplitsen verandert meer dan de huurderslijst

De voordelen van kleinere units zijn reëel.

Een eigenaar kan een grotere potentiële doelgroep bereiken, gefaseerd verhuren en het debiteurenrisico over meerdere huurders spreiden. Kleinere units kunnen bovendien interessant zijn voor groeiende ondernemingen die niet direct een grote langlopende huisvestingsverplichting willen aangaan.

Een goed ontworpen multi-tenantconcept kan daarnaast interne verhuisbewegingen mogelijk maken. Een onderneming kan binnen hetzelfde gebouw doorgroeien naar een grotere unit, waardoor tenant retention een andere dimensie krijgt.

Maar daar staat operationele complexiteit tegenover.

Vier huurders betekenen niet vier keer zoveel werk, maar het beheer is vrijwel altijd intensiever dan bij één huurder. Er zijn meer contractmomenten, meer mutaties, meer gebruikersbelangen en meer mogelijkheden voor frictie rond bijvoorbeeld parkeren, geluid, installaties en gemeenschappelijke voorzieningen.

Daarmee verandert opsplitsing niet alleen het vastgoedproduct.

Het verandert het exploitatiemodel.

Een gebouw van 800 m²: drie mogelijke strategieën

Om dat verschil zichtbaar te maken nemen we een fictief kantoorgebouw met circa 800 m² verhuurbaar vloeroppervlak.

We vergelijken drie strategieën.

De bedragen zijn nadrukkelijk illustratief. Het gaat niet om een marktwaardering of generieke norm, maar om de manier waarop zo’n afweging economisch kan worden opgebouwd.

Scenario A — één huurder voor het gehele gebouw

Het gebouw blijft intact en wordt verhuurd aan één gebruiker.

We nemen als uitgangspunt:

• 800 m² verhuurbaar oppervlak;
• € 140 huur per m² per jaar;
• 100% bezetting zodra verhuurd;
• 5% genormaliseerde incentives;
• € 4.000 aanvullende jaarlijkse commerciële en beheerkosten;
• scenario A vormt de referentiesituatie voor eventuele aanvullende investeringen.

De bruto potentiële jaarhuur bedraagt:

800 m² × € 140 = € 112.000

Na een genormaliseerde correctie van 5% voor incentives resteert:

€ 106.400 effectieve huur.

Na € 4.000 aanvullende jaarlijkse kosten resteert in dit vereenvoudigde model:

€ 102.400 jaarlijkse exploitatiebijdrage.

Het grote voordeel is eenvoud.

Het grote risico is concentratie.

Zolang de huurder blijft, is het gebouw volledig bezet. Bij vertrek moet mogelijk opnieuw een gebruiker voor het gehele metrage worden gevonden.

Scenario B — volledige opsplitsing

In het tweede scenario wordt het gebouw volledig ingericht voor meerdere kleinere huurders.

Door aanvullende verkeersruimte en gemeenschappelijke voorzieningen nemen we aan dat van de oorspronkelijke 800 m² nog 720 m² netto verhuurbaar resteert.

Bijvoorbeeld vier units van circa 180 m².

We nemen als uitgangspunt:

• 720 m² netto verhuurbaar;
• gemiddelde huur € 175 per m² per jaar;
• 100% bezetting in gestabiliseerde toestand;
• 5% genormaliseerde incentives;
• € 12.000 aanvullende jaarlijkse beheer-, mutatie- en commerciële kosten;
• circa € 225.000 additionele investering ten opzichte van scenario A.

De bruto potentiële jaarhuur bedraagt:

720 m² × € 175 = € 126.000

Na een genormaliseerde correctie van 5% voor incentives resteert:

€ 119.700 effectieve huur.

Na € 12.000 aanvullende jaarlijkse kosten resteert:

€ 107.700 jaarlijkse exploitatiebijdrage.

Dat is € 5.300 meer dan in scenario A.

Maar daarvoor is in dit voorbeeld circa € 225.000 additionele investering nodig.

Op alleen de extra gestabiliseerde exploitatiebijdrage bedraagt het eenvoudige initiële rendement op die additionele capex daarmee ongeveer:

2,4% per jaar.

Dat is nog vóór financiering, belastingen, leegstand tijdens de verbouwing en toekomstige vervangingsinvesteringen.

De hogere huur per vierkante meter is evident.

De aantrekkelijkheid van de investering veel minder.

Scenario C — een hybride unitmix

Nu kiezen we niet voor één grote huurder, maar ook niet voor maximale opsplitsing.

Het gebouw wordt bijvoorbeeld ingericht met:

• één grotere unit van circa 400 m²;
• twee kleinere units van circa 180 m²;
• circa 40 m² aanvullende verkeers- en algemene ruimte.

Er resteert daarmee circa 760 m² netto verhuurbaar oppervlak.

Voor dit voorbeeld nemen we:

• 400 m² tegen € 150 per m² per jaar;
• 360 m² tegen € 175 per m² per jaar;
• 100% bezetting in gestabiliseerde toestand;
• 5% genormaliseerde incentives;
• € 8.000 aanvullende jaarlijkse beheer-, mutatie- en commerciële kosten;
• circa € 110.000 additionele capex ten opzichte van scenario A.

De bruto potentiële jaarhuur bedraagt:

400 m² × € 150 = € 60.000

plus:

360 m² × € 175 = € 63.000

Totaal:

€ 123.000 bruto potentiële jaarhuur.

Na een genormaliseerde correctie van 5% voor incentives resteert:

€ 116.850 effectieve huur.

Na € 8.000 aanvullende jaarlijkse kosten resteert:

€ 108.850 jaarlijkse exploitatiebijdrage.

Dat is in dit voorbeeld zelfs iets hoger dan bij volledige opsplitsing.

Maar belangrijker: daarvoor is circa € 110.000 additionele capex nodig in plaats van € 225.000.

De extra jaarlijkse exploitatiebijdrage ten opzichte van scenario A bedraagt € 6.450. Dat correspondeert in deze sterk vereenvoudigde vergelijking met circa:

5,9% initiële extra exploitatiebijdrage op de additionele investering.

Wat deze vergelijking laat zien

In deze fictieve situatie presteert de hybride variant in gestabiliseerde toestand iets beter dan volledige opsplitsing, terwijl ongeveer de helft van de additionele investering nodig is.

Scenario A levert in ons voorbeeld een jaarlijkse exploitatiebijdrage van € 102.400 op. Volledige opsplitsing verhoogt die naar € 107.700, maar vraagt circa € 225.000 aan extra investering. De hybride variant komt uit op € 108.850, bij circa € 110.000 additionele capex.

Daarmee wordt precies zichtbaar waarom alleen sturen op de hoogste huur per vierkante meter onvoldoende is.

De volledig opgesplitste variant realiseert weliswaar de hoogste huur per m², maar levert in dit voorbeeld niet de beste verhouding tussen extra investering en extra exploitatiebijdrage op.

Dat betekent niet dat een hybride concept altijd beter is. Het laat vooral zien dat de economische optimale positie heel goed tussen de twee uitersten kan liggen.

De gestabiliseerde exploitatie is slechts de helft van de analyse

De vergelijking hierboven zegt nog niets over hoe lang het duurt om de verschillende scenario’s volledig te verhuren.

Dat kan de uitkomst fundamenteel veranderen.

Stel bijvoorbeeld dat er op een bepaalde locatie nauwelijks vraag is naar 800 m², maar structureel wel naar kantoorunits tussen 150 en 250 m².

Dan kan scenario A op papier een aantrekkelijke gestabiliseerde exploitatie kennen, terwijl die situatie in de praktijk pas na een lange leegstandsperiode wordt bereikt.

De kleinere units kunnen ondertussen gefaseerd cashflow gaan produceren.

Andersom kan er morgen een solide gebruiker beschikbaar zijn die het volledige gebouw voor tien jaar wil huren. In dat geval kan het financieel zeer onaantrekkelijk zijn om eerst honderdduizenden euro’s in opsplitsing te investeren.

Daarom moet naast de gestabiliseerde exploitatie ook worden gerekend met:

• verwachte time-to-let;
• gefaseerde lease-up;
• resterende leegstand gedurende lease-up;
• waarschijnlijkheid van verhuur per metragesegment;
• contractduur;
• break-opties en expiraties;
• verwachte tenant retention;
• wederverhuurtijd na vertrek.

Pas dan ontstaat een echte businesscase.

Risicospreiding is niet gratis

Meerdere huurders kunnen het leegstands- en debiteurenrisico spreiden.

Wanneer bij vier vergelijkbare units één huurder vertrekt, blijft in theorie ongeveer 75% van het verhuurbare oppervlak bezet. Bij één huurder voor het gehele gebouw kan een vertrek direct leiden tot volledige leegstand.

Dat voordeel heeft echter een prijs.

Een multi-tenantgebouw kent doorgaans:

• meer contracten en expiratiemomenten;
• meer mutaties;
• hogere commerciële inspanningen;
• intensiever beheer;
• meer kans op leegstand binnen afzonderlijke units;
• meer algemene voorzieningen en gedeelde ruimten;
• een grotere kans op investeringen bij huurderswisselingen.

Daarom is risicospreiding niet hetzelfde als risicoreductie zonder kosten.

Een eigenaar ruilt in feite een deel van het concentratierisico in voor meer operationele complexiteit en mutatierisico.

Welke variant gunstiger is, hangt onder meer af van de locatie, de diepte van de huurdersmarkt, de courantheid van de metrages en de kwaliteit van het gebouw.

Het doel is niet het laagste risico, maar de beste verhouding tussen rendement, risico en flexibiliteit.

Opsplitsen hoeft niet voor het hele gebouw

De keuze tussen één grote huurder en meerdere kleinere gebruikers hoeft niet voor het gehele gebouw hetzelfde te zijn.

Juist bij grotere kantoorobjecten kan een verdiepingsgerichte strategie interessant zijn.

Een gebouw van bijvoorbeeld 2.400 m² verdeeld over drie verdiepingen hoeft niet volledig als één groot object te worden aangeboden, maar hoeft ook niet volledig te worden opgedeeld in kleine units.

Een eigenaar kan bijvoorbeeld kiezen voor:

• één volledige verdieping voor een grotere gebruiker;
• één verdieping verdeeld over twee middelgrote units;
• één verdieping ingericht voor meerdere kleinere huurders.

Daarmee ontstaat een bredere productmix binnen hetzelfde gebouw.

Dat kan verschillende voordelen hebben. De eigenaar blijft aantrekkelijk voor grotere gebruikers, terwijl tegelijkertijd wordt ingespeeld op de vraag naar kleinere metrages. Bovendien kan de investering gefaseerd worden uitgevoerd en hoeft niet direct het hele gebouw te worden aangepast.

Ook commercieel kan dit interessant zijn. Wanneer de markt verandert, kan de unitmix op een volgende verdieping opnieuw worden beoordeeld voordat daar wordt geïnvesteerd.

De optimale indeling hoeft daardoor niet alleen per gebouw, maar zelfs per verdieping of bouwdeel te worden bepaald.

Juist bij grotere metrages kan gedeeltelijke opsplitsing daardoor een veel efficiëntere strategie zijn dan kiezen voor één van beide uitersten.

Eerst rekenen, dan verbouwen

Een logische unitmix op papier is nog geen uitvoerbaar vastgoedconcept.

Voordat wordt geïnvesteerd, moet duidelijk zijn wat technisch, juridisch en financieel daadwerkelijk mogelijk is.

Bij opsplitsing kunnen onder meer de volgende onderwerpen een rol spelen:

• brandveiligheid en compartimentering;
• vluchtwegen en toegankelijkheid;
• installaties en individuele bemetering;
• klimaatinstallaties en regelbaarheid per unit;
• sanitair en pantryvoorzieningen;
• geluidsoverdracht tussen gebruikers;
• parkeercapaciteit en toedeling;
• gemeenschappelijke ruimten;
• vergunningen en publiekrechtelijke beperkingen;
• energieprestatie en toekomstige verduurzaming.

Daarom moet capex niet alleen worden beoordeeld op de vraag:

“Wat kost de verbouwing?”

maar vooral op:

“Welke verbetering van de exploitatie kopen we met die investering?”

Een investering van € 100.000 die de verhuurbaarheid structureel verbetert, de lease-up verkort en de cashflow stabieler maakt, kan economisch aantrekkelijker zijn dan een investering van € 50.000 die slechts een hogere uitstraling oplevert.

Andersom kan een technisch fraaie opsplitsing financieel weinig toevoegen wanneer de lokale huurdersmarkt onvoldoende vraag kent naar de gecreëerde units.

Daarom horen bij de investeringsbeslissing minimaal:

• additionele capex;
• verwachte extra netto huur;
• verlies aan verhuurbaar oppervlak;
• lease-up;
• aanvullende exploitatiekosten;
• terugverdientijd;
• effect op risico;
• effect op toekomstige flexibiliteit;
• effect op de waarde en courantheid van het object.

Niet de verbouwing zelf moet renderen, maar de verbetering van de totale vastgoedexploitatie.

Niet maximaal opsplitsen, maar optimaal positioneren

Het opsplitsen van kantoorruimte kan een krachtig middel zijn om de verhuurbaarheid en exploitatie van een gebouw te verbeteren. Maar meer units, een hogere huur per vierkante meter of een bredere doelgroep zijn op zichzelf geen garantie voor een beter rendement.

De juiste strategie ontstaat uit de samenhang tussen marktvraag, unitgrootte, effectieve huur, bezetting, lease-up, capex, exploitatiekosten en risico.

Soms betekent dat één sterke huurder voor het gehele gebouw. Soms volledige opsplitsing. En juist bij grotere objecten kan een hybride aanpak — bijvoorbeeld een verschillende unitmix per verdieping — economisch aantrekkelijker zijn dan één van beide uitersten.

Daarom begint optimalisatie niet met een plattegrond of een verbouwing, maar met de vraag welke vastgoedpropositie op die specifieke locatie het beste presteert.

Niet zoveel mogelijk vierkante meters opdelen, maar iedere vierkante meter zo inzetten dat het totale vastgoed beter rendeert.

Bronnen

[1] NVM Business – De Nederlandse kantorenmarkt in 2026. NVM constateert onder meer schaarste aan kleinere, hoogwaardige en duurzame kantoorunits op goed bereikbare locaties. 
NVM Business – Kantorenmarkt Rapport 2026

[2] Planbureau voor de Leefomgeving – Thuiswerken en de gevolgen voor wonen, werken en mobiliteit. PBL beschrijft dat de verandering vooral zit in ander kantoorgebruik, waaronder meer overlegvoorzieningen en minder traditionele open werkplekken. 
PBL – Thuiswerken en de gevolgen voor wonen, werken en mobiliteit

[3] Rijksdienst voor Ondernemend Nederland – Thuiswerken – werkgebonden personenmobiliteit. RVO noemt onder meer flexwerkplekken, online vergaderen en ontmoetingsruimten bij het aanpassen van kantoren aan hybride werken. 
RVO – Thuiswerken en kantoorvoorzieningen

[4] CBRE – European Office Occupier Sentiment Survey 2025.
CBRE – European Office Occupier Sentiment Survey 2025